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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI, PREZZI E VALORI DI MERCATO: LE DIFFERENZE

C’è sempre uno stato di confusione quando si parla di valori immobiliari. la determinazione dei prezzi, al di là delle naturali tendenze di mercato, segue delle regole ben precise, molte delle quali sconosciute non solo agli investitori ma anche a molti operatori del settore.

“Il mercato immobiliare è una scienza inesatta“, “il miglior perito è il prezzo di vendita” queste frasi le ho ripetute non so quante volte ai miei clienti in 36 anni di lavoro.

In più di qualche occasione, in tutti questi anni, mi è capitato che un immobile con determinate caratteristiche corrispondenti perfettamente ai requisiti canonici di “casa perfetta” vale a dire vicinanza al centro, buone finiture, buona disposizione interna ecc ecc sia rimasto in vendita più tempo di quanto avessi potuto prevedere al momento della perizia e/o del mandato e, viceversa, ho venduto più velocemente altri immobili che al momento del mandato, proprio per le loro caratteristiche mai avrei pensato di vendere cosi in fretta.

Chiaramente qualcuno potrebbe dire che si tratta della “famosa eccezione che conferma la regola” ma non è proprio cosi, o perlomeno di fronte a dei sacrosanti requisiti che determinano la commerciabilità di un bene, e su questo non ci piove, possono intervenire anche altri fattori tutti riconducibili all’uomo, cioè a chi decide di acquistare quel determinato bene immobile.

Vi porterò solo qualche esempio delle molte situazioni in cui mi sono trovato in tutti questi anni.

Non potete immaginare quanti appartamenti ho venduto a giovani coppie dove il requisito fondamentale di ricerca era la vicinanza alla abitazione dei genitori, perchè nel momento in cui la coppia avesse avuto dei figli, i nonni sarebbero stati comodi per svolgere il ruolo di baby sitter.

Quindi un nemmeno tanto banale requisito stravolge, per questo tipo di acquirenti, tutti i criteri e le modalità di ricerca di un immobile, pertanto non importa se l’appartamento sia ad esempio al sesto piano senza ascensore, tutto rivolto a nord o piuttosto con uno stato di manutenzione pietoso per cui necessita di una costosa ristrutturazione, in questo caso il requisito della vicinanza ai genitori ma potrebbe essere anche al luogo di lavoro, supera di gran lunga ogni logico metodo di stima e di determinazione del valore del bene, questo a dimostrazione che c’è un mercato per tutto e per tutti.

Altre volte appartamenti molto belli non sono stati acquistati perché troppo vicini alla abitazione dell’ex coniuge, oppure perché in base ad una filosofia orientale l’acquirente preferiva le camere rivolte verso un punto cardinale diverso rispetto a quelle dall’appartamento in oggetto, per quanto l’appartamento stesso fosse oggettivamente un ottimo affare.

I casi come questi sono molto frequenti e possono considerarsi comunque puramente soggettivi ma che stanno a dimostrare proprio come sia difficile formulare previsioni di vendita al momento della presa in carico di un mandato.

Ci sono invece delle situazioni dove molti casi inizialmente soggettivi con il tempo diventino poi oggettivi e dimostrino il perchè all’interno di una stessa zona si possano trovare prezzi diversi.

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Queste sfaccettature si riconoscono e capiscono solamente conoscendo bene il luogo per esserci stati di persona, poichè difficilmente sfogliando solamente le proposte immobiliari dei vari siti od osservando i valori delle statistiche si possono cogliere determinati elementi che dimostrano differenze di prezzo.

Porto alcuni esempi: In una bellissima torre di Dubai, non riuscivo a capire perché una unità immobiliare al nono piano costasse un 5% in più della medesima al ventisettesimo piano; eppure secondo tutti i sacri crismi dei metodi valutativi di tutto il mondo avrebbe dovuto essere il contrario.

Non riuscivo a capacitarmi di tutto ciò e quindi in occasione di una visita al cantiere, dove come mia abitudine, da sempre, andai a visionare gli appartamenti per farmi una idea chiara sulle singole unità da esporre poi ai miei clienti, riuscii a svelare l’arcano della differenza di prezzo.

La torre era affacciata sul canale e per quanto la vista dell’appartamento al piano 27 fosse comunque indiscutibilmente bella, l’unità al piano 9 molto più bassa, aveva un tale affaccio e una vista straordinaria prospettica sul canale da rimanere a bocca aperta, sembrava quasi di essere sull’acqua e solo in quell’istante compresi come, specie a Dubai dove di casi simili ce ne sono molti, la semplice valutazione per zona e/o per statistica non è sufficiente per determinare con precisione il valore di un immobile.

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