Focus: COMPRAVENDITE IMMOBILIARI, PREZZI E VALORI DI MERCATO, DIFFERENZE
“Il mercato immobiliare è una scienza inesatta“, “il miglior perito è il prezzo di vendita” queste frasi le ho ripetute non so quante volte ai miei clienti in 36 anni di lavoro.
In più di qualche occasione, in tutti questi anni, mi è capitato che un immobile con determinate caratteristiche corrispondenti perfettamente ai requisiti canonici di “casa perfetta” vale a dire vicinanza al centro, buone finiture, buona disposizione interna ecc ecc sia rimasto in vendita più tempo di quanto avessi potuto prevedere al momento della perizia e/o del mandato e, viceversa, ho venduto più velocemente altri immobili che al momento del mandato, proprio per le loro caratteristiche mai avrei pensato di vendere cosi in fretta.
Chiaramente qualcuno potrebbe dire che si tratta della “famosa eccezione che conferma la regola” ma non è proprio cosi, o perlomeno di fronte a dei sacrosanti requisiti che determinano la commerciabilità di un bene, e su questo non ci piove, possono intervenire anche altri fattori tutti riconducibili all’uomo, cioè a chi decide di acquistare quel determinato bene immobile.
Vi porterò solo qualche esempio delle molte situazioni in cui mi sono trovato in tutti questi anni.
Non potete immaginare quanti appartamenti ho venduto a giovani coppie dove il requisito fondamentale di ricerca era la vicinanza alla abitazione dei genitori, perchè nel momento in cui la coppia avesse avuto dei figli, i nonni sarebbero stati comodi per svolgere il ruolo di baby sitter.
Quindi un nemmeno tanto banale requisito stravolge, per questo tipo di acquirenti, tutti i criteri e le modalità di ricerca di un immobile, pertanto non importa se l’appartamento sia ad esempio al sesto piano senza ascensore, tutto rivolto a nord o piuttosto con uno stato di manutenzione pietoso per cui necessita di una costosa ristrutturazione, in questo caso il requisito della vicinanza ai genitori ma potrebbe essere anche al luogo di lavoro, supera di gran lunga ogni logico metodo di stima e di determinazione del valore del bene, questo a dimostrazione che c’è un mercato per tutto e per tutti.
Altre volte appartamenti molto belli non sono stati acquistati perché troppo vicini alla abitazione dell’ex coniuge, oppure perché in base ad una filosofia orientale l’acquirente preferiva le camere rivolte verso un punto cardinale diverso rispetto a quelle dall’appartamento in oggetto, per quanto l’appartamento stesso fosse oggettivamente un ottimo affare.
I casi come questi sono molto frequenti e possono considerarsi comunque puramente soggettivi ma che stanno a dimostrare proprio come sia difficile formulare previsioni di vendita al momento della presa in carico di un mandato.
Ci sono invece delle situazioni dove molti casi inizialmente soggettivi con il tempo diventino poi oggettivi e dimostrino il perchè all’interno di una stessa zona si possano trovare prezzi diversi.
Queste sfaccettature si riconoscono e capiscono solamente conoscendo bene il luogo per esserci stati di persona, poichè difficilmente sfogliando solamente le proposte immobiliari dei vari siti od osservando i valori delle statistiche si possono cogliere determinati elementi che dimostrano differenze di prezzo.
Porto alcuni esempi: In una bellissima torre di Dubai, non riuscivo a capire perché una unità immobiliare al nono piano costasse un 5% in più della medesima al ventisettesimo piano; eppure secondo tutti i sacri crismi dei metodi valutativi di tutto il mondo avrebbe dovuto essere il contrario.
Non riuscivo a capacitarmi di tutto ciò e quindi in occasione di una visita al cantiere, dove come mia abitudine, da sempre, andai a visionare gli appartamenti per farmi una idea chiara sulle singole unità da esporre poi ai miei clienti, riuscii a svelare l’arcano della differenza di prezzo.
La torre era affacciata sul canale e per quanto la vista dell’appartamento al piano 27 fosse comunque indiscutibilmente bella, l’unità al piano 9 molto più bassa, aveva un tale affaccio e una vista straordinaria prospettica sul canale da rimanere a bocca aperta, sembrava quasi di essere sull’acqua e solo in quell’istante compresi come, specie a Dubai dove di casi simili ce ne sono molti, la semplice valutazione per zona e/o per statistica non è sufficiente per determinare con precisione il valore di un immobile.
Eppure come é possibile che in una stessa zona, si possano trovare differenze di prezzo per appartamenti apparentemente simili? Anche qui le info ricavate da statistiche o data base non riescono a fornire gli elementi utili poichè si basano solo su valori al metro quadrato (o piede quadro con le misurazioni anglosassoni) ma le spiegazioni ci sono, eccome.
Ad esempio un appartamento più vicino ad un centro commerciale e/o alla fermata dei mezzi pubblici o scuole può valere anche un 10-15% in più rispetto ad un appartamento similare solamente 300 metri più lontano da questi punti, nella stessa zona e stesso quartiere.
Un appartamento più moderno, in una torre esteticamente più bella può valere di più rispetto ad un altro in una torre anonima anche se nello stesso quartiere e stessa zona.
Ancora, una torre con l’ingresso davanti ad un bel parco verde è senz’altro più richiesta (e quindi avrà prezzi superiori) rispetto ad un’altra torre anche solo a poche centinaia di metri di distanza ma non con lo stesso affaccio.
Qualche mese fa presi in vendita un complesso di appartamenti a Dubai e, al momento di studiare i listini, vidi subito che un monolocale costava circa 15-20.000 euro in più rispetto a monolocali nella stessa zona che si potevano trovare nei vari siti di proposte immobiliari; ovviamente come sempre faccio andai sul posto e presi atto che proprio vicino allo stabile c’erano una scuola e diversi negozi, inoltre notai un grado di finiture molto buono, che gli appartamenti vengono venduti completamente arredati e addirittura con i pannelli solari (rarissimi a Dubai)… ed ecco dimostrata la differenza di prezzo.
I requisiti sia soggettivi che oggettivi sono veramente moltissimi e dimostrano come i dati ricavati dalle statistiche siano importanti ma non perfetti, lo conferma il fatto di come spesso e volentieri, in una stessa zona, vadano venduti prima gli immobili più costosi rispetto a immobili similari ma meno costosi.
Pochi, a volte minimi dettagli, che solo andando di persona sul luogo si riescono a recepire, dimostrano tutto ciò e oggi l’investitore è talmente preparato da saper riconoscere perfettamente queste differenze di prezzo altrimenti non si spiegherebbe l’esistenza delle differenze stesse e, soprattutto non si spiegherebbe perchè anche gli appartamenti di prezzo più alto vadano ugualmente venduti, a volte anche prima dei similari a prezzi inferiori.
Per questi motivi molte volte “il miglior prezzo” non lo è in senso assoluto ma lo è relativamente ad una unità immobiliare rispetto ad altre vendute a prezzi più alti nella stessa torre oppure rispetto ad altre unità con le identiche caratteristiche (anche se quasi impossibili da trovare)
Concludo citando un altra esperienza: un mio cliente, a fronte di una proposta immobiliare che poi si concluse con la vendita, mi fece notare come in un famoso sito di vendite immobiliari di Dubai, ci fosse un appartamento simile ad un prezzo notevolmente più basso rispetto a quello oggetto di trattativa. Ebbene, dopo opportuna verifica, risultò come il venditore fosse inadempiente per alcuni pagamenti verso il costruttore e quindi il costruttore stesso non avrebbe mai rilasciato il relativo assenso alla cessione del bene se prima non fossero saldati gli arretrati, in soldoni sommando al prezzo di vendita richiesto gli acconti non pagati, il costo finale sarebbe stato addirittura più alto del listino ufficiale.
Questo per dire come tutto debba essere verificato.
E come ho detto all’inizio “non c’è miglior perito del prezzo di vendita”.
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