FONDI IMMOBILIARI: L’OPERATIVITA’ OSCURA DEI CONSULENTI
Negli ultimi tempi io e il mio staff abbiamo lavorato alla stesura di proposte di investimento a Dubai per dei fondi immobiliari e considerando che alcuni studenti universitari attraverso Linkedin mi hanno scritto chiedendomi informazioni sulla mia attività, ho preso spunto da ciò per spiegare alcuni aspetti poco noti ma estremamente importanti.
Lo studio di proposte di investimento per i fondi immobiliari richiedono una preparazione e un modus operandi particolare. In primis è fondamentale interagire con il fondo per capirne le esatte esigenze poiché lo stesso rappresenta degli investitori privati i quali hanno delle aspettative di rendimento sul denaro investito.
Appurato ciò e discusso con il fondo sulle varie possibilità di impiego del denaro, inizia una importante quanto delicata fase di studio, di ricerca e di selezione delle unità immobiliari da inserire nell’asset da proporre al fondo.
Questa fase è molto complessa poiché implica una capillare ricerca tra tutti quegli immobili con le caratteristiche richieste dal fondo stesso procedendo con la verifica dei rendimenti, dei prezzi di acquisto, con lo studio della zona nonché dei piani di sviluppo della zona stessa, ipotizzando una rivalutazione delle unità selezionate ed infine simulare un prezzo di vendita nel caso di una dismissione entro un certo periodo.
Ovviamente vengono verificati i valori medi di acquisto e di affitto nella zona oggetto di studio, sia attuale che degli ultimi anni, al fine di poter adottare un criterio di stima non solo analitico ma anche comparativo.
Ad esempio un fondo lussemburghese ci formulò la specifica richiesta di avere un pacchetto di immobili che fornissero, nell’immediato, un importante cash flow derivante dai rendimenti da locazione, abbiamo ricercato quindi degli appartamenti pronti e addirittura già locati con le caratteristiche richieste.
Diverse invece le esigenze di un altro fondo che ci chiese espressamente un paniere con una componente mista, cioè con delle unità già locate per godere immediatamente del relativo rendimento e altre unità in corso di costruzione con pagamenti dilazionati in modo tale di godere di una – chiaramente ipotetica – rivalutazione al momento della rivendita delle unità entro i 5 – 7 anni successivi.
La profonda conoscenza del mercato, della finanza immobiliare e l’esperienza, sono componenti indispensabili per redigere delle proposte con business plan ottimali ma l’aspetto più importante è il “buon senso” che non si studia sui banchi di scuola ma si applica secondo principi di etica e di correttezza.
Gli stessi metodi di ricerca vengono applicati anche per soddisfare le esigenze degli investitori privati, dove la richiesta è la medesima dei fondi, cioè avere delle buone performance di rendimento sui capitali investiti. Anche qui è fondamentale l’approccio e l’interazione con il cliente al fine di determinare il profilo di investimento a lui più idoneo e da questo iniziare la sopracitata attività di ricerca e selezione.
In questo mondo oramai gestito solamente dai sistemi virtuali, credo che il rapporto umano rappresenti ancora la componente più importante, sia nel rispetto e nell’approccio con l’investitore, sia nelle modalità operative dove, oltre ai comuni mezzi di lavoro (pc, programmi, app, internet ecc), l’incidenza del fattore umano può fornire quella marcia in più ad un progetto, ad una proposta di investimento piuttosto che ad un business plan.
Si chiama passione.
Sergio Alberti
